Cách để xây nhà tránh phát sinh chi phí

Phát sinh chi phí là một trong những nỗi lo lớn nhất của nhiều gia đình khi chuẩn bị xây nhà. Ban đầu, chủ nhà nhận báo giá trong phạm vi ngân sách, nhưng càng thi công lại càng xuất hiện thêm nhiều khoản như vật tư tăng giá, bổ sung hạng mục, thay đổi thiết kế, nâng cấp thiết bị hoặc sửa lại phần đã làm.

Không phải trường hợp nào phát sinh cũng do nhà thầu tính sai. Có công trình phát sinh vì chủ nhà tự mua vật liệu nhưng không kiểm soát được số lượng; có công trình do hồ sơ thiết kế và báo giá chưa đầy đủ; cũng có trường hợp hai bên thay đổi yêu cầu trong quá trình thi công nhưng không xác nhận chi phí ngay từ đầu.

Dưới đây là ba nguyên nhân phổ biến nhất mà chủ nhà cần lưu ý.

1. Thiết kế chưa hoàn chỉnh nhưng đã vội ký hợp đồng và khởi công

Nhiều gia đình chỉ có bản vẽ mặt bằng sơ bộ hoặc một hình mẫu tham khảo nhưng đã yêu cầu nhà thầu báo giá trọn gói. Khi bước vào thi công thực tế, chủ nhà mới tiếp tục điều chỉnh:

• Thay đổi kích thước phòng.
• Di chuyển cửa đi, cửa sổ hoặc nhà vệ sinh.
• Bổ sung mái che, sân, cổng và hàng rào.
• Thay đổi vị trí điện, nước, máy lạnh.
• Làm thêm tủ bếp, trần trang trí hoặc ốp tường.
• Nâng cấp loại gạch, cửa và thiết bị vệ sinh.

Mỗi thay đổi tưởng chừng nhỏ đều có thể kéo theo vật tư, nhân công và thời gian thi công. Ví dụ, di chuyển một nhà vệ sinh không chỉ là xây lại tường mà còn phải thay đổi đường cấp nước, thoát nước, chống thấm, nền và hệ thống điện.

Do đó, trước khi ký hợp đồng, chủ nhà nên hoàn thiện tương đối đầy đủ hồ sơ kiến trúc, kết cấu, điện nước và danh mục vật tư. Càng quyết định rõ trước khi khởi công, nguy cơ phát sinh càng thấp.

Trường hợp vẫn muốn thay đổi trong quá trình xây, hai bên cần lập xác nhận cụ thể về khối lượng tăng hoặc giảm, đơn giá và ảnh hưởng đến tiến độ trước khi thi công phần thay đổi.

2. Báo giá không rõ khối lượng, chủng loại vật tư và phạm vi công việc

Một báo giá chỉ ghi chung chung như “xây nhà trọn gói”, “gạch loại tốt”, “thiết bị loại khá” hoặc “sơn cao cấp” chưa đủ để bảo vệ quyền lợi của chủ nhà.

Hai nhà thầu có thể cùng báo một mức giá trên mỗi mét vuông nhưng phạm vi công việc hoàn toàn khác nhau. Một bên đã bao gồm móng, mái, hệ thống điện nước, bể tự hoại, sân và chống thấm; bên còn lại chỉ bao gồm phần nhà chính. Khi thi công, các hạng mục chưa được đưa vào báo giá sẽ trở thành chi phí bổ sung.

Nhà thầu cũng có thể tính thiếu khối lượng do khảo sát chưa kỹ, bản vẽ chưa đầy đủ hoặc cố tình đưa ra giá thấp để dễ ký hợp đồng. Sau khi công trình bắt đầu, chủ nhà khó dừng lại nên phải chấp nhận bổ sung kinh phí.

Để hạn chế tình trạng này, báo giá nên thể hiện rõ:

• Diện tích và cách tính diện tích xây dựng.
• Loại móng, chiều sâu móng và phạm vi xử lý nền.
• Kết cấu cột, dầm, sàn và mái.
• Chủng loại thép, xi măng, gạch, cát, đá và bê tông.
• Thương hiệu, mã sản phẩm hoặc mức giá vật tư hoàn thiện.
• Số lượng ổ cắm, công tắc, đèn và thiết bị vệ sinh.
• Phạm vi sân, cổng, hàng rào, mái che và hệ thống thoát nước.
• Hạng mục nào đã bao gồm và hạng mục nào chưa bao gồm.

Giá thấp chưa chắc là phương án tiết kiệm. Điều quan trọng là báo giá phải đủ khối lượng, đúng yêu cầu và có khả năng thực hiện trong thực tế.

3. Chủ nhà tự mua vật liệu nhưng thiếu kế hoạch và kinh nghiệm kiểm soát

Nhiều chủ nhà nghĩ rằng tự mua vật liệu sẽ tiết kiệm được phần lợi nhuận của nhà thầu. Tuy nhiên, nếu chưa có kinh nghiệm, tổng chi phí thực tế đôi khi còn cao hơn phương án giao khoán rõ ràng.

Những khoản dễ phát sinh khi chủ nhà tự mua vật tư gồm:

• Mua dư nhưng không thể đổi trả.
• Mua thiếu làm đội thợ phải chờ, kéo dài tiến độ.
• Chọn sai quy cách hoặc vật liệu không đồng bộ.
• Mua nhiều đợt với giá khác nhau.
• Tốn phí vận chuyển, bốc xếp và bảo quản.
• Vật tư bị thất thoát, hư hỏng hoặc để ngoài trời quá lâu.
• Thay đổi mẫu mã liên tục vì nhìn thấy sản phẩm đẹp hơn.

Ví dụ, chủ nhà mua gạch lát theo diện tích sàn nhưng không tính phần hao hụt do cắt ghép, lựa chọn họa tiết hoặc thay đổi cách lát. Khi cần mua bổ sung, cửa hàng có thể hết cùng mã hoặc khác lô sản xuất, dẫn đến lệch màu.

Tự mua vật liệu không phải là phương án sai, nhưng phải phân chia trách nhiệm rõ ràng. Chủ nhà nên thống nhất với nhà thầu ai chịu trách nhiệm tính khối lượng, đặt hàng, kiểm tra chất lượng, bảo quản và xử lý vật tư dư thiếu.

Vậy phát sinh do chủ nhà hay do nhà thầu?

Câu trả lời là có thể đến từ cả hai phía.

Chủ nhà dễ gây phát sinh khi thay đổi thiết kế, nâng cấp vật tư, bổ sung công năng hoặc cung cấp vật liệu chậm. Nhà thầu có thể gây phát sinh khi khảo sát thiếu, bóc khối lượng sai, báo giá không đầy đủ hoặc không giải thích rõ phạm vi công việc.

Nguyên nhân sâu xa thường nằm ở việc hai bên chưa thống nhất đủ chi tiết trước khi ký hợp đồng.

Một hợp đồng xây dựng tốt không chỉ ghi tổng giá trị công trình, mà phải giúp chủ nhà trả lời được ba câu hỏi:

Nhà thầu sẽ làm những gì? Sử dụng vật tư nào? Khi thay đổi thì chi phí được tính ra sao?

Những điều cần lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà

Trước khi ký, chủ nhà nên kiểm tra kỹ các nội dung quan trọng sau:

Phạm vi công việc: Ghi rõ phần móng, thân nhà, mái, điện nước, chống thấm, sân, cổng, hàng rào và nội thất cơ bản.

Bảng vật tư: Nêu cụ thể thương hiệu, quy cách, mức giá hoặc tiêu chuẩn tương đương. Không nên chỉ ghi “loại tốt” hoặc “theo thị trường”.

Tổng giá trị và cách điều chỉnh: Làm rõ giá cố định hay có thể thay đổi khi vật tư biến động. Những trường hợp nào được tính phát sinh phải được ghi trước.

Quy trình xác nhận phát sinh: Nhà thầu không nên tự ý thực hiện hạng mục ngoài hợp đồng rồi yêu cầu thanh toán. Mọi thay đổi cần có xác nhận của chủ nhà về nội dung, chi phí và tiến độ.

Tiến độ và thanh toán: Chia thanh toán theo từng giai đoạn nghiệm thu, không thanh toán quá nhiều khi khối lượng thực tế chưa hoàn thành.

Bảo hành: Ghi rõ thời gian, phạm vi và cách xử lý đối với các vấn đề như thấm, nứt, điện nước hoặc hư hỏng do thi công.

Trách nhiệm cung cấp vật tư: Nếu chủ nhà tự mua một phần, hợp đồng phải nêu thời điểm giao vật tư, quy cách cần thiết và trách nhiệm khi giao chậm hoặc mua sai.

Khách hàng an tâm khi chọn XÂY DỰNG ÁNH DƯƠNG TÂY NINH

Minh bạch từ đầu để kiểm soát ngân sách

Tại Xây Dựng Ánh Dương Tây Ninh, việc kiểm soát phát sinh được thực hiện từ giai đoạn khảo sát, thiết kế, lập dự toán và thống nhất vật tư. Khách hàng cần được giải thích rõ từng hạng mục trước khi ký, đồng thời theo dõi quá trình thi công bằng hình ảnh và nghiệm thu theo từng giai đoạn.

Phát sinh hợp lý là những công việc mới do chủ nhà yêu cầu hoặc điều kiện thực tế chỉ được phát hiện sau khi thi công. Ngược lại, những hạng mục cơ bản đã có trong thiết kế nhưng bị bỏ sót khi báo giá cần được làm rõ trách nhiệm.

Muốn xây nhà không vượt ngân sách, đừng chỉ hỏi tổng giá bao nhiêu. Hãy hỏi báo giá đã bao gồm những gì, sử dụng vật tư nào và phát sinh được kiểm soát bằng cách nào.