Giá xây thô và giá xây hoàn thiện khác nhau thế nào?

Khi tìm hiểu chi phí xây nhà, chủ nhà thường nhận được hai khái niệm là giá xây thô và giá xây hoàn thiện. Hai mức giá này có thể chênh lệch khá lớn vì phạm vi vật tư, nhân công và trách nhiệm của nhà thầu hoàn toàn khác nhau.

Nếu chỉ nhìn vào đơn giá trên mỗi mét vuông mà không xem kỹ danh mục công việc, chủ nhà rất dễ hiểu nhầm rằng nhà thầu này báo rẻ hơn nhà thầu kia. Đến khi thi công mới phát hiện nhiều hạng mục chưa được tính, từ đó phát sinh thêm chi phí.

1. Giá xây thô là gì?

Trong thực tế, cụm từ thường được sử dụng đầy đủ là “xây phần thô và nhân công hoàn thiện”.

Theo hình thức này, nhà thầu thường cung cấp vật liệu và nhân công để hoàn thành phần kết cấu chính của ngôi nhà, bao gồm:

• Tổ chức công trường, định vị tim trục và cao độ.
• Đào móng, thi công móng, giằng móng và cổ cột.
• Thi công cột, dầm, sàn và cầu thang bê tông cốt thép.
• Xây tường bao, tường ngăn và tô trát.
• Thi công hệ thống điện nước âm tường theo bản vẽ.
• Chống thấm các khu vực cơ bản theo hợp đồng.
• Thi công phần mái theo phương án thiết kế.
• Cung cấp nhân công để lát gạch, sơn nước, lắp thiết bị và hoàn thiện.

Các vật liệu phần thô thường gồm thép, xi măng, cát, đá, gạch xây, bê tông, dây điện âm, ống cấp thoát nước, vật tư chống thấm và một số vật tư phụ.

Tuy nhiên, chủ nhà thường phải tự mua vật liệu hoàn thiện, chẳng hạn như:

• Gạch lát nền và gạch ốp tường.
• Sơn nước hoặc phần vật tư sơn theo thỏa thuận.
• Cửa đi, cửa sổ và phụ kiện.
• Thiết bị vệ sinh.
• Công tắc, ổ cắm, đèn chiếu sáng.
• Đá cầu thang, đá bàn bếp.
• Lan can, tay vịn và các hạng mục trang trí.
• Thiết bị bếp, tủ bếp và nội thất.

Như vậy, mức giá xây thô thấp hơn không có nghĩa là tổng chi phí ngôi nhà chỉ dừng lại ở đó. Chủ nhà vẫn cần chuẩn bị một khoản ngân sách đáng kể để mua vật liệu hoàn thiện.

2. Giá xây hoàn thiện là gì?

Khái niệm này cần được làm rõ ngay từ đầu vì có thể được hiểu theo hai cách.

Cách thứ nhất: Chỉ thi công phần hoàn thiện trên một công trình đã có phần thô. Nhà thầu thực hiện tô trát, lát gạch, sơn, lắp cửa, điện, nước và thiết bị.

Cách thứ hai: Nhà thầu báo giá xây nhà hoàn thiện hoặc xây nhà trọn gói, nghĩa là thực hiện từ móng đến khi ngôi nhà có thể đưa vào sử dụng.

Trong hợp đồng xây nhà trọn gói, nhà thầu thường chịu trách nhiệm:

• Toàn bộ vật liệu và nhân công phần thô.
• Vật liệu hoàn thiện theo danh mục đã thống nhất.
• Thi công điện nước và lắp đặt thiết bị.
• Lát nền, ốp tường, sơn trong và ngoài nhà.
• Lắp cửa, thiết bị vệ sinh, công tắc và ổ cắm.
• Hoàn thiện cầu thang, lan can và các hạng mục cơ bản.
• Quản lý tiến độ, vật tư, nhân công và bảo hành công trình.

Chủ nhà chủ yếu lựa chọn mẫu mã trong phạm vi ngân sách hoặc định mức vật tư được ghi trong hợp đồng. Trường hợp lựa chọn sản phẩm cao hơn định mức, chủ nhà thanh toán phần chênh lệch sau khi hai bên xác nhận.

3. Điểm khác biệt quan trọng nhất

4. Vì sao giá xây hoàn thiện cao hơn nhiều?

Ngoài phần kết cấu, ngôi nhà còn cần rất nhiều vật tư để có thể sử dụng. Gạch, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh, đèn, ổ cắm, đá cầu thang và phụ kiện có thể chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng chi phí.

Giá hoàn thiện còn phụ thuộc mạnh vào chất lượng sản phẩm. Cùng một căn nhà nhưng tổng ngân sách có thể khác nhau đáng kể khi lựa chọn:

• Gạch phổ thông hay gạch khổ lớn cao cấp.
• Cửa nhôm thông dụng hay hệ nhôm cao cấp.
• Thiết bị vệ sinh cơ bản hay sản phẩm nhập khẩu.
• Sơn tiêu chuẩn hay dòng sơn cao cấp.
• Đá tự nhiên, đá nhân tạo hoặc vật liệu thay thế.
• Thiết bị điện phổ thông hay hệ thống nhà thông minh.

Do đó, không thể chỉ hỏi “giá hoàn thiện bao nhiêu một mét vuông” mà không xác định tiêu chuẩn vật tư.

5. Xây thô có chắc tiết kiệm hơn xây trọn gói không?

Xây thô có thể tiết kiệm nếu chủ nhà:

• Có kinh nghiệm lựa chọn và mua vật liệu.
• Có thời gian theo dõi công trường.
• Có nguồn hàng tốt và chính sách đổi trả rõ ràng.
• Biết tính khối lượng, hao hụt và thời điểm giao hàng.
• Muốn tự chọn kỹ từng sản phẩm hoàn thiện.

Ngược lại, nếu chủ nhà mua sai khối lượng, chọn sai quy cách, giao vật tư chậm hoặc mua nhiều đợt với phí vận chuyển cao, tổng chi phí có thể vượt dự toán.

Xây trọn gói thường phù hợp với người bận rộn, không am hiểu vật liệu hoặc ở xa công trình. Tuy nhiên, hợp đồng phải ghi rõ thương hiệu, mã sản phẩm, quy cách và mức ngân sách vật tư. Không nên chấp nhận những mô tả chung chung như “gạch loại tốt”, “sơn cao cấp” hoặc “thiết bị khá”.

6. Những hạng mục dễ bị hiểu nhầm là đã bao gồm

Khi nhận báo giá, chủ nhà cần hỏi rõ các phần sau có nằm trong hợp đồng hay không:

• Ép cọc hoặc xử lý nền đất yếu.
• Chi phí điện, nước phục vụ thi công.
• Vận chuyển vật tư vào đường nhỏ.
• Bể tự hoại và bể nước.
• Mái che sân, mái cổng và hàng rào.
• Sân lát gạch, cổng và tường rào.
• Tủ bếp, tủ quần áo và nội thất.
• Máy lạnh, máy nước nóng và thiết bị gia dụng.
• Hệ thống camera, internet và nhà thông minh.
• Xin phép xây dựng, hoàn công và các thủ tục pháp lý.
• Dọn vệ sinh, vận chuyển xà bần sau thi công.

Một báo giá thấp có thể chỉ vì nhiều hạng mục chưa được đưa vào. Khi bổ sung đầy đủ, tổng giá chưa chắc còn thấp.

7. Chủ nhà cần lưu ý gì trước khi ký hợp đồng?

Không nên chỉ so sánh con số trên mỗi mét vuông. Chủ nhà cần yêu cầu nhà thầu cung cấp:

Phạm vi công việc rõ ràng: Làm từ đâu đến đâu, bao gồm phần móng, mái, sân, cổng hay chỉ phần nhà chính.

Bảng vật tư chi tiết: Ghi thương hiệu, quy cách, chủng loại hoặc mức giá được phép lựa chọn.

Cách tính diện tích: Làm rõ hệ số móng, mái, ban công, sân và các khu vực không có mái che.

Quy định về phát sinh: Chỉ thực hiện khi có xác nhận của chủ nhà về khối lượng, đơn giá và ảnh hưởng đến tiến độ.

Trách nhiệm bảo hành: Phân biệt bảo hành kết cấu, chống thấm, điện nước và vật liệu hoàn thiện.

Giá xây thô chủ yếu bao gồm vật tư kết cấu, nhân công phần thô và thường có nhân công hoàn thiện; chủ nhà tự mua phần lớn vật liệu hoàn thiện.

Giá xây hoàn thiện hoặc xây nhà trọn gói bao gồm cả phần thô lẫn vật liệu hoàn thiện theo danh mục hợp đồng, giúp chủ nhà giảm thời gian đặt hàng và dễ kiểm soát tổng ngân sách hơn.

Tại Xây Dựng Ánh Dương Tây Ninh, điều quan trọng không phải đưa ra một đơn giá thật thấp, mà là làm rõ khách hàng sẽ nhận được những gì trong mức giá đó. Báo giá càng chi tiết, vật tư càng minh bạch và trách nhiệm càng rõ ràng thì chủ nhà càng hạn chế được phát sinh trong quá trình xây dựng.