10 sai lầm khiến chi phí xây nhà phát sinh mà gia chủ thường gặp

Một trong những vấn đề khiến gia chủ lo lắng nhất khi xây nhà là chi phí thực tế cao hơn so với ngân sách dự kiến ban đầu. Có những công trình khi bắt đầu chỉ dự tính một mức ngân sách nhất định, nhưng trong quá trình thi công lại liên tục phát sinh thêm do thay đổi thiết kế, lựa chọn vật liệu, điều kiện thực tế của khu đất hoặc những hạng mục chưa được tính toán từ đầu.

Không phải mọi khoản phát sinh đều có thể tránh hoàn toàn. Tuy nhiên, phần lớn những khoản phát sinh không mong muốn thường bắt nguồn từ việc chuẩn bị chưa đầy đủ trước khi xây dựng.

Dưới đây là 10 sai lầm phổ biến mà gia chủ nên lưu ý nếu muốn kiểm soát tốt chi phí xây nhà.

Xây Dựng Ánh Dương Tây Ninh
Hotline: 0336 445 445
Website: xaydunganhduongtayninh.vn

1. Chưa xác định rõ nhu cầu trước khi thiết kế

Một trong những nguyên nhân phổ biến khiến chi phí xây nhà thay đổi là gia chủ chưa xác định rõ nhu cầu sử dụng ngay từ đầu.

Ban đầu có thể chỉ dự định xây ba phòng ngủ, nhưng trong quá trình thiết kế lại muốn thêm phòng làm việc, phòng thờ, phòng giải trí hoặc mở rộng phòng khách. Khi công năng thay đổi, diện tích và cách bố trí không gian cũng có thể thay đổi theo.

Nếu thay đổi khi bản vẽ còn đang được hoàn thiện thì vấn đề thường không quá lớn. Nhưng nếu đã thi công đến một giai đoạn nhất định mới thay đổi, chi phí có thể tăng do phải điều chỉnh bản vẽ, vật tư và thậm chí tháo dỡ những phần đã thực hiện.

Vì vậy, trước khi thiết kế, gia chủ nên trao đổi càng cụ thể càng tốt về số lượng thành viên, nhu cầu sinh hoạt hiện tại và dự kiến sử dụng ngôi nhà trong tương lai.

2. Chưa có hồ sơ thiết kế đầy đủ nhưng đã bắt đầu xây

Một số gia chủ muốn tiết kiệm chi phí nên chỉ thuê thiết kế mặt tiền hoặc sử dụng một mẫu nhà có sẵn rồi bắt đầu thi công.

Cách làm này có thể khiến việc xây dựng gặp nhiều khó khăn vì công trình không chỉ có phần kiến trúc mà còn liên quan đến kết cấu, điện, cấp thoát nước, chống thấm và rất nhiều chi tiết kỹ thuật khác.

Khi bản vẽ không đầy đủ, đội thi công phải xử lý nhiều vấn đề ngay tại công trường. Nếu phát sinh thay đổi trong quá trình thi công, gia chủ có thể phải điều chỉnh lại nhiều hạng mục.

Chi phí thiết kế vì vậy không nên chỉ được nhìn dưới góc độ “một khoản phải trả thêm”, mà cần xem đây là cơ sở để kiểm soát công trình trước khi đưa vào thi công.

3. Thay đổi thiết kế trong quá trình xây dựng

Đây là một trong những nguyên nhân dễ làm chi phí tăng.

Khi nhìn phối cảnh 3D, gia chủ có thể rất thích một phương án. Nhưng khi công trình bắt đầu xây, gia chủ lại nhận thấy muốn đổi vị trí cửa, mở rộng phòng, thay đổi cầu thang, thêm tủ âm tường hoặc điều chỉnh hệ thống điện.

Một thay đổi nhỏ trên bản vẽ đôi khi lại ảnh hưởng đến nhiều hạng mục phía sau.

Chẳng hạn, thay đổi vị trí một bức tường có thể liên quan đến điện, nước, trần, sàn và nội thất. Nếu công trình đã hoàn thiện phần đó, việc thay đổi càng tốn thêm nhân công và vật tư.

Do đó, trước khi khởi công, gia chủ nên dành thời gian xem kỹ bản vẽ và trao đổi với kiến trúc sư về cách sử dụng từng không gian. Chốt thiết kế càng rõ trước khi thi công, khả năng phát sinh do thay đổi càng thấp.

4. Chỉ quan tâm đến đơn giá xây dựng mà bỏ qua phạm vi công việc

Khi tham khảo báo giá, nhiều gia chủ thường so sánh một con số đơn giá trên mỗi mét vuông.

Ví dụ, một đơn vị báo giá thấp hơn đơn vị khác vài trăm nghìn đồng/m² và gia chủ cho rằng phương án đó tiết kiệm hơn.

Tuy nhiên, hai báo giá có thể không bao gồm cùng một phạm vi công việc. Một báo giá có thể bao gồm nhiều hạng mục hoàn thiện, trong khi báo giá khác chỉ bao gồm những phần cơ bản.

Vì vậy, thay vì chỉ hỏi “giá bao nhiêu một mét vuông?”, gia chủ nên hỏi:

“Mức giá này bao gồm những gì?”

Cần so sánh cả phạm vi công việc, chủng loại vật tư, tiêu chuẩn hoàn thiện, tiến độ và các điều kiện đi kèm.

Một báo giá thấp ban đầu chưa chắc là phương án có tổng chi phí thấp nhất khi công trình hoàn thành.

Xây Dựng Ánh Dương Tây Ninh
Hotline: 0336 445 445
Website: xaydunganhduongtayninh.vn

5. Không thống nhất rõ chủng loại vật tư

Vật tư xây dựng có rất nhiều phân khúc về chất lượng và giá thành.

Ví dụ, cùng là gạch lát nền nhưng có thể có nhiều kích thước, thương hiệu và mức giá khác nhau. Tương tự, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, đá cầu thang hay thiết bị bếp cũng có rất nhiều lựa chọn.

Nếu hợp đồng chỉ ghi chung chung như “gạch loại tốt”, “sơn chất lượng cao” hoặc “thiết bị vệ sinh cao cấp” thì khi triển khai rất dễ xảy ra cách hiểu khác nhau.

Để kiểm soát chi phí, gia chủ nên thống nhất rõ chủng loại, thương hiệu hoặc tiêu chuẩn vật tư trong phạm vi phù hợp với hợp đồng.

Khi muốn nâng cấp vật liệu trong quá trình thi công, cũng nên xác định rõ phần chênh lệch để tránh hiểu nhầm về chi phí.

6. Không dự trù những hạng mục ngoài phần nhà chính

Khi tính ngân sách, nhiều người chỉ tập trung vào diện tích sàn và chi phí xây dựng phần nhà.

Tuy nhiên, một ngôi nhà hoàn chỉnh còn có thể bao gồm nhiều hạng mục khác như cổng, hàng rào, sân trước, sân sau, mái che, sân thượng, cảnh quan, hệ thống chiếu sáng ngoài trời, nội thất và thiết bị gia dụng.

Nếu những khoản này không được đưa vào kế hoạch tài chính từ đầu, gia chủ có thể cảm thấy tổng ngân sách bị “đội lên” rất nhiều khi công trình gần hoàn thiện.

Vì vậy, trước khi xây, nên lập một bảng ngân sách tổng thể thay vì chỉ dự tính riêng phần xây dựng.

7. Không khảo sát kỹ hiện trạng khu đất

Một khu đất nhìn bằng mắt thường có thể khá đơn giản, nhưng điều kiện thực tế có thể ảnh hưởng đến phương án thi công.

Ví dụ, khu đất nằm trong hẻm nhỏ có thể gặp khó khăn khi vận chuyển vật tư. Khu đất có nền yếu có thể cần phương án móng phù hợp. Nhà nằm sát công trình hiện hữu cũng cần có biện pháp thi công để hạn chế ảnh hưởng đến các công trình bên cạnh.

Nếu những yếu tố này không được xem xét trước, trong quá trình thi công có thể xuất hiện những công việc ngoài dự kiến.

Do đó, khảo sát hiện trạng là bước rất quan trọng trước khi lập phương án kỹ thuật và dự toán.

8. Chọn nhà thầu chỉ dựa vào giá thấp nhất

Giá là yếu tố quan trọng, nhưng không nên là tiêu chí duy nhất để lựa chọn nhà thầu.

Một báo giá thấp có thể đến từ nhiều nguyên nhân: phạm vi công việc khác nhau, tiêu chuẩn vật tư khác nhau hoặc một số hạng mục chưa được đưa vào báo giá.

Nếu chỉ nhìn vào con số ban đầu mà không kiểm tra kỹ nội dung, gia chủ có thể gặp tình trạng phải bổ sung thêm nhiều khoản trong quá trình thi công.

Thay vì tìm nhà thầu có giá thấp nhất, nên tìm phương án có chi phí hợp lý và phạm vi công việc rõ ràng, đồng thời xem xét năng lực, công trình thực tế, quy trình thi công, chế độ bảo hành và cách nhà thầu kiểm soát chất lượng.

9. Không thống nhất cách xử lý khi có phát sinh

Không thể đảm bảo mọi công trình đều không xuất hiện bất kỳ thay đổi nào.

Điều quan trọng là khi phát sinh, hai bên cần có cách xử lý rõ ràng.

Ví dụ, nếu gia chủ muốn thay đổi loại gạch, cửa hoặc thiết bị vệ sinh thì cần xác định vật tư mới có giá bao nhiêu, chênh lệch so với vật tư ban đầu như thế nào và khoản chênh lệch thuộc về ai.

Tương tự, nếu phát sinh do điều kiện thực tế của công trình, cần có cơ chế kiểm tra và xác nhận trước khi thực hiện.

Việc thống nhất nguyên tắc xử lý phát sinh ngay từ đầu giúp hạn chế tranh cãi và giúp gia chủ kiểm soát ngân sách tốt hơn.

10. Không theo dõi công trình và nghiệm thu từng giai đoạn

Một công trình có thể được thi công liên tục qua nhiều giai đoạn. Nếu không có quy trình kiểm tra và nghiệm thu, những sai sót ở giai đoạn trước có thể ảnh hưởng đến các công việc phía sau.

Chẳng hạn, hệ thống điện nước âm tường cần được kiểm tra trước khi đóng tường hoặc hoàn thiện. Các hạng mục chống thấm cũng cần được kiểm tra trước khi phủ lên bằng lớp hoàn thiện tiếp theo.

Việc nghiệm thu từng giai đoạn không chỉ giúp kiểm soát chất lượng mà còn hạn chế nguy cơ phải tháo dỡ, sửa chữa sau khi công trình đã hoàn thiện.

Một quy trình giám sát tốt sẽ giúp phát hiện vấn đề sớm, khi chi phí xử lý vẫn còn thấp.

Xây Dựng Ánh Dương Tây Ninh
Hotline: 0336 445 445
Website: xaydunganhduongtayninh.vn

Làm thế nào để hạn chế chi phí phát sinh khi xây nhà?

Không có công thức nào đảm bảo một công trình tuyệt đối không phát sinh chi phí. Tuy nhiên, gia chủ có thể giảm đáng kể những khoản phát sinh không cần thiết bằng cách chuẩn bị kỹ ngay từ đầu.

Trước khi khởi công, nên có hồ sơ thiết kế tương đối đầy đủ, dự toán rõ ràng, phạm vi công việc cụ thể, tiêu chuẩn vật tư thống nhất và hợp đồng minh bạch.

Trong quá trình thi công, mọi thay đổi nên được trao đổi và xác nhận trước khi thực hiện. Nếu có phát sinh, cần xác định rõ nguyên nhân, khối lượng và chi phí liên quan.

Quan trọng hơn, gia chủ nên lựa chọn đơn vị có quy trình làm việc rõ ràng và có khả năng tư vấn từ giai đoạn thiết kế đến thi công, thay vì chỉ tìm một đơn vị có mức giá thấp nhất.

Kết luận

Chi phí xây nhà phát sinh không phải lúc nào cũng đến từ việc nhà thầu tăng giá. Trong nhiều trường hợp, nguyên nhân bắt đầu từ những quyết định chưa được chuẩn bị kỹ trước ngày khởi công.

Thiết kế chưa chốt, dự toán chưa đầy đủ, vật tư không rõ ràng, thay đổi công năng, khảo sát khu đất chưa kỹ và hợp đồng thiếu phạm vi công việc cụ thể đều có thể khiến ngân sách thay đổi.

Một kế hoạch xây dựng tốt cần bắt đầu từ việc hiểu rõ nhu cầu, xác định ngân sách, khảo sát thực tế, lập thiết kế và dự toán, sau đó mới lựa chọn phương án thi công phù hợp.

Nếu gia đình bạn đang chuẩn bị xây nhà tại Tây Ninh và muốn kiểm soát tốt hơn về thiết kế, chi phí, vật tư và tiến độ, có thể liên hệ Xây Dựng Ánh Dương Tây Ninh để được tư vấn phương án phù hợp.

Xây Dựng Ánh Dương Tây Ninh
Hotline: 0336 445 445
Website: xaydunganhduongtayninh.vn