Chủ nhà thay đổi thiết kế thì chi phí được tính ra sao?

Trong quá trình xây nhà, việc chủ nhà thay đổi thiết kế là tình huống khá phổ biến. Có người muốn mở rộng phòng ngủ, di chuyển nhà vệ sinh, thay đổi vị trí cửa, nâng cấp vật liệu hoặc bổ sung sân, mái che, tủ bếp. Tuy nhiên, mỗi thay đổi đều có thể ảnh hưởng đến khối lượng vật tư, nhân công và tiến độ thi công.

Chi phí phát sinh không nên được tính theo cảm tính. Nhà thầu cần bóc tách rõ phần tăng, phần giảm, công việc phải tháo dỡ và thời gian bị ảnh hưởng trước khi thực hiện.

1. Thay đổi trước khi thi công hạng mục

Đây là trường hợp ít tốn kém nhất.

Ví dụ, công trình chưa xây tường nhưng chủ nhà yêu cầu di chuyển cửa phòng; chưa đi điện nước nhưng muốn thay đổi vị trí bồn rửa hoặc ổ cắm. Nhà thầu chỉ cần cập nhật bản vẽ và điều chỉnh khối lượng.

Chi phí thường được tính như sau:

Chi phí thay đổi = Khối lượng tăng thêm – khối lượng được cắt giảm

Nếu chuyển một bức tường mà tổng diện tích xây không đổi, chi phí có thể rất thấp hoặc không đáng kể. Tuy nhiên, nếu việc thay đổi làm tăng chiều dài tường, tăng số lượng cửa, điện nước hoặc kết cấu thì phần tăng thêm sẽ được tính theo đơn giá hợp đồng.

Đây cũng là lý do chủ nhà nên chốt kỹ mặt bằng, vị trí cửa, thiết bị vệ sinh, ổ cắm và nội thất trước khi triển khai.

2. Thay đổi khi hạng mục đang thi công

Nếu công việc đã được triển khai một phần, chi phí sẽ cao hơn vì nhà thầu phải tính thêm phần nhân công và vật tư đã sử dụng.

Ví dụ, tường đã xây cao một mét nhưng chủ nhà yêu cầu đổi vị trí cửa. Khi đó, chi phí có thể bao gồm:

Tháo dỡ phần tường đã xây.
Thu gom và vận chuyển xà bần.
Hao hụt gạch, cát, xi măng.
Xây lại theo vị trí mới.
Điều chỉnh lanh tô, điện nước hoặc kết cấu liên quan.
Nhân công làm lại.
Thời gian bị gián đoạn.

Trong trường hợp này, không thể chỉ lấy phần tường xây mới trừ phần tường cũ. Khối lượng đã làm nhưng phải phá bỏ vẫn là chi phí thực tế phát sinh.

3. Thay đổi sau khi hạng mục đã hoàn thành

Đây là trường hợp tốn kém nhất.

Chẳng hạn, nhà vệ sinh đã hoàn thiện chống thấm và lát gạch nhưng chủ nhà muốn di chuyển bồn cầu; hệ thống điện đã âm tường nhưng muốn bổ sung ổ cắm; cửa đã sản xuất theo kích thước nhưng muốn mở rộng ô cửa.

Chi phí lúc này có thể gồm:

Chi phí tháo dỡ + chi phí làm lại + vật tư mới + xử lý hoàn trả + chi phí ảnh hưởng hạng mục liên quan

Ví dụ, di chuyển bồn cầu sau khi đã lát gạch có thể phải đục nền, thay đổi đường thoát, chống thấm lại, thử nước và lát lại gạch. Một yêu cầu tưởng nhỏ nhưng ảnh hưởng đến nhiều công việc khác nhau.

Vì vậy, mức phát sinh phải được tính dựa trên toàn bộ khối lượng thực tế, không chỉ giá của thiết bị cần di chuyển.

4. Công thức tính chi phí thay đổi thiết kế

Một cách tính minh bạch có thể áp dụng là:

Giá trị phát sinh = Giá trị phần việc tăng thêm + chi phí tháo dỡ, làm lại – giá trị phần việc được cắt giảm

Trong đó:

Phần tăng thêm được tính theo đơn giá đã có trong hợp đồng.
Công việc chưa có đơn giá cần được báo giá và thống nhất trước.
Phần giảm phải được khấu trừ nếu nhà thầu chưa mua vật tư và chưa thi công.
Vật tư đã đặt riêng, đã gia công hoặc không thể hoàn trả cần được xử lý theo thỏa thuận.
Nếu thay đổi làm kéo dài tiến độ, hai bên phải xác nhận số ngày được điều chỉnh.

Ví dụ, chủ nhà bỏ một cửa sổ trị giá 5 triệu đồng nhưng bổ sung một cửa lớn trị giá 12 triệu đồng. Nếu cửa cũ chưa sản xuất, phần chênh lệch cơ bản là 7 triệu đồng. Nhưng nếu cửa cũ đã được đặt và không thể trả lại, chi phí sẽ phải tính thêm giá trị thực tế của sản phẩm đó.

5. Trường hợp nào chủ nhà không phải trả thêm?

Không phải mọi thay đổi trong quá trình xây dựng đều được tính cho chủ nhà.

Chủ nhà không nên phải thanh toán thêm khi:

Nhà thầu thi công sai bản vẽ đã được duyệt.
Nhà thầu dùng sai vật tư và phải thay thế.
Công trình sai kích thước do lỗi đo đạc hoặc tổ chức thi công.
Nhà thầu tự ý thay đổi giải pháp mà chưa được chấp thuận.
Khối lượng cơ bản đã có trong bản vẽ nhưng bị bỏ sót do lỗi báo giá của nhà thầu, tùy điều khoản hợp đồng.
Hạng mục phải sửa lại do chất lượng không đạt yêu cầu.

Nếu lỗi xuất phát từ chủ nhà cung cấp thông tin sai, thay đổi yêu cầu hoặc duyệt lại phương án sau khi thi công, phần chi phí hợp lý có thể được tính cho chủ nhà.

6. Quy trình xác nhận phát sinh phải rõ ràng

Để tránh tranh cãi, nhà thầu không nên tự làm rồi cuối công trình mới báo thêm tiền. Quy trình đúng nên được thực hiện theo các bước:

Bước 1: Chủ nhà đưa ra yêu cầu thay đổi.

Bước 2: Kiến trúc sư hoặc kỹ thuật kiểm tra mức độ ảnh hưởng đến công năng, kết cấu, điện nước và pháp lý.

Bước 3: Cập nhật bản vẽ hoặc mô tả rõ phương án mới.

Bước 4: Bóc tách khối lượng tăng, giảm, tháo dỡ và làm lại.

Bước 5: Thông báo chi phí cùng số ngày ảnh hưởng đến tiến độ.

Bước 6: Hai bên ký xác nhận trước khi thi công.

Bước 7: Nghiệm thu và thanh toán theo khối lượng đã thống nhất.

Mọi xác nhận nên được thể hiện bằng văn bản, phụ lục hợp đồng hoặc biên bản phát sinh. Không nên chỉ trao đổi bằng lời nói vì rất dễ hiểu khác nhau về sau.

7. Những thay đổi thường làm chi phí tăng mạnh

Chủ nhà cần cân nhắc kỹ khi thay đổi các phần sau:

Di chuyển cột, dầm hoặc thay đổi nhịp kết cấu.
Mở rộng diện tích xây dựng.
Thêm tầng, gác lửng hoặc ban công.
Di chuyển nhà vệ sinh và hệ thống thoát nước.
Thay đổi kết cấu mái.
Mở thêm cửa trên tường đã xây.
Thay đổi vật liệu sau khi đã đặt hàng.
Bổ sung thiết bị điện công suất lớn.
Thay đổi cao độ nền hoặc sân.
Làm thêm cổng, hàng rào, mái che và tiểu cảnh.

Các thay đổi liên quan đến kết cấu phải có sự kiểm tra của kỹ sư, không được tự ý đục cột, cắt thép hoặc phá dầm chỉ để đáp ứng công năng mới.

Lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà

Hợp đồng nên ghi rõ:

Trường hợp nào được xem là phát sinh.
Đơn giá áp dụng cho công việc tăng, giảm.
Cách tính chi phí tháo dỡ và làm lại.
Trách nhiệm đối với vật tư đã đặt hàng.
Quy trình phê duyệt thay đổi.
Cách điều chỉnh tiến độ.
Mọi phát sinh phải được chủ nhà đồng ý trước khi thực hiện.

Tại Xây Dựng Ánh Dương Tây Ninh, nguyên tắc quan trọng là không tự ý thi công hạng mục ngoài hợp đồng rồi yêu