Hoàn công có quan trọng không? khi nào cần hoàn công?

Thủ tục hoàn công là bước xác nhận công trình đã xây dựng xong theo giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế và hiện trạng thực tế. Nói dễ hiểu: khi xây nhà xong, gia chủ cần làm hồ sơ để Nhà nước ghi nhận căn nhà đã hoàn thành hợp pháp, đúng quy mô, đúng diện tích, đúng số tầng và có thể cập nhật tài sản nhà ở lên sổ hồng/sổ đỏ.

Theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP, bản vẽ hoàn công là bản vẽ công trình đã hoàn thành, thể hiện vị trí, kích thước, vật liệu và thiết bị được sử dụng thực tế; đồng thời hồ sơ hoàn thành công trình là tập hợp tài liệu liên quan đến quá trình xây dựng cần lưu khi đưa công trình vào sử dụng.

Hoàn công có quan trọng không?

Rất quan trọng. Nhiều gia chủ nghĩ xây xong, dọn vào ở là xong, nhưng về pháp lý thì chưa hẳn. Nếu chưa hoàn công, căn nhà có thể chưa được cập nhật đầy đủ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Sau này khi cần mua bán, sang tên, thế chấp ngân hàng, chia tài sản, thừa kế hoặc xin sửa chữa nâng tầng, hồ sơ sẽ dễ bị vướng.

Hoàn công còn là cách chứng minh căn nhà được xây đúng giấy phép. Trường hợp nhà xây sai phép, xây dư tầng, sai mật độ, sai khoảng lùi, sai ban công, sai chiều cao hoặc lấn ranh, khi làm hoàn công sẽ bị phát hiện và có thể phải điều chỉnh, xử lý vi phạm hoặc tháo dỡ phần sai phạm tùy mức độ.

Khi nào phải làm hoàn công?

Gia chủ nên làm hoàn công sau khi công trình đã xây dựng xong phần chính, hoàn thiện đủ điều kiện nghiệm thu và trước khi cần cập nhật nhà ở lên sổ. Theo quy định về nghiệm thu công trình, trước khi đưa vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức nghiệm thu hoàn thành khi các công việc xây dựng đã được thi công đầy đủ theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt và các bước nghiệm thu trong quá trình thi công đã thực hiện đầy đủ.

Thông thường, các trường hợp nên làm hoàn công gồm:

Xây nhà mới có giấy phép xây dựng. Đây là trường hợp phổ biến nhất. Xây xong nhà phố, nhà cấp 4, biệt thự, nhà mái Nhật, nhà 2–3 tầng… thì nên làm hoàn công để cập nhật tài sản trên giấy chứng nhận.

Sửa chữa, cải tạo có thay đổi kết cấu hoặc diện tích. Ví dụ nâng tầng, mở rộng diện tích sàn, thay đổi kết cấu chịu lực, thay mái, xây thêm phòng, thay đổi mặt bằng lớn so với hiện trạng cũ.

Cần bán nhà, sang tên hoặc thế chấp ngân hàng. Ngân hàng và bên mua thường kiểm tra pháp lý rất kỹ. Nhà có sổ đất nhưng phần nhà chưa hoàn công có thể làm giảm giá trị giao dịch hoặc khiến hồ sơ vay vốn khó được duyệt.

Cần hợp thức hóa tài sản trên đất. Nếu trên sổ chỉ thể hiện đất mà chưa thể hiện nhà, hoàn công là bước quan trọng để cập nhật quyền sở hữu nhà ở.

Có phải nhà nào cũng cần hoàn công không?

Không phải trường hợp nào cũng giống nhau. Về nguyên tắc, nhà ở riêng lẻ nếu không thuộc diện miễn giấy phép xây dựng thì khi xây dựng phải có giấy phép; hồ sơ hoàn công thường dựa trên giấy phép và bản vẽ được cấp. Một số trường hợp nhà ở riêng lẻ thuộc dự án khu đô thị, dự án nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt có thể thuộc diện miễn giấy phép xây dựng nếu đáp ứng điều kiện; nếu không đáp ứng thì vẫn phải xin giấy phép xây dựng.

Với nhà ở nông thôn, khu vực chưa có quy hoạch hoặc một số trường hợp được miễn giấy phép, thủ tục thực tế có thể khác nhau theo địa phương. Vì vậy, tại Tây Ninh, gia chủ nên hỏi trước bộ phận một cửa cấp xã/phường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai khu vực để biết nhà mình có cần giấy phép, cần hoàn công hay chỉ cần cập nhật biến động tài sản.

Hồ sơ hoàn công thường gồm gì?

Một bộ hồ sơ thường có: giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế được cấp phép, bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình, hợp đồng thi công nếu có, giấy tờ quyền sử dụng đất, giấy tờ cá nhân của chủ nhà và các giấy tờ liên quan khác tùy từng địa phương. Một số hướng dẫn pháp lý phổ biến cũng liệt kê các giấy tờ như giấy phép xây dựng, hợp đồng xây dựng, báo cáo kết quả xây dựng và hồ sơ thiết kế bản vẽ xây dựng.

Điều quan trọng là trong quá trình xây nhà, gia chủ nên giữ lại đầy đủ giấy phép xây dựng, bản vẽ xin phép, hợp đồng thi công, biên bản nghiệm thu, hình ảnh quá trình thi công và thông tin đơn vị thi công. Đừng đợi xây xong lâu rồi mới đi tìm giấy tờ, vì lúc đó rất dễ thiếu hồ sơ.

Lời khuyên cho gia chủ khi xây nhà

Khi chuẩn bị xây nhà, nên làm đúng ngay từ đầu: xin phép xây dựng đúng diện tích, đúng số tầng, đúng chiều cao, đúng mật độ và đúng chỉ giới. Trong quá trình thi công, hạn chế tự ý thay đổi thiết kế so với giấy phép. Nếu có thay đổi lớn như tăng diện tích, đổi kết cấu, nâng tầng, thay đổi mặt tiền hoặc thay đổi công năng quan trọng, nên hỏi đơn vị thiết kế hoặc cơ quan quản lý trước khi làm.

Tóm lại, hoàn công là bước pháp lý rất quan trọng sau khi xây nhà. Nó không chỉ giúp căn nhà hợp lệ trên giấy tờ, mà còn bảo vệ quyền lợi của gia chủ khi mua bán, sang tên, vay ngân hàng, thừa kế hoặc sửa chữa về sau. Với nhà ở tại Tây Ninh, nhất là nhà phố, nhà mặt tiền, nhà xây mới có giấy phép, gia chủ nên tính thủ tục hoàn công ngay từ lúc chuẩn bị xây, không nên đợi đến khi cần bán hoặc vay ngân hàng mới làm.