Hợp đồng xây dựng cần chú ý những gì?

Hợp đồng xây dựng không nên chỉ ghi tổng giá trị và ngày bàn giao. Đây là căn cứ quan trọng để chủ nhà kiểm soát chất lượng, chi phí, tiến độ và xử lý trách nhiệm khi phát sinh tranh chấp.

Từ ngày 1/7/2026, hoạt động xây dựng được điều chỉnh bởi Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng. Khung pháp luật mới tiếp tục đề cao nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận, đồng thời yêu cầu quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên phải được xác định minh bạch.

1. Kiểm tra đúng thông tin của hai bên

Hợp đồng phải ghi rõ họ tên, địa chỉ, số giấy tờ cá nhân của chủ nhà; tên doanh nghiệp, mã số thuế, địa chỉ và người đại diện của đơn vị thi công.

Người ký phía nhà thầu phải là đại diện theo pháp luật hoặc có giấy ủy quyền hợp lệ. Chủ nhà không nên chuyển tiền vào tài khoản cá nhân không liên quan đến đơn vị đứng tên trong hợp đồng, trừ khi có văn bản xác nhận rõ ràng.

2. Phạm vi công việc phải thật cụ thể

Cần ghi rõ nhà thầu thực hiện những phần nào:

• Thiết kế, xin phép xây dựng và hồ sơ hoàn công.
• Phá dỡ, chuẩn bị mặt bằng.
• Thi công móng, khung, tường và mái.
• Điện nước, chống thấm, trần và sơn.
• Cửa, thiết bị vệ sinh, tủ bếp và nội thất.
• Vệ sinh công trình, vận chuyển xà bần và bàn giao.

Những công việc không thuộc hợp đồng cũng phải được liệt kê. Câu chữ chung chung như “xây nhà hoàn thiện” rất dễ dẫn đến tranh luận về sau.

3. Bản vẽ và bảng vật tư phải là phụ lục hợp đồng

Hợp đồng nên đính kèm đầy đủ bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước, phối cảnh và bảng dự toán hoặc bảng khối lượng.

Danh mục vật tư cần ghi đến mức có thể kiểm tra được: thương hiệu, mã sản phẩm, kích thước, độ dày, cấp phối, chủng loại và tiêu chuẩn áp dụng. Không nên chỉ ghi “gạch loại tốt”, “sơn cao cấp” hoặc “thép đúng tiêu chuẩn”.

Trường hợp vật tư đã chọn hết hàng, việc thay thế phải được chủ nhà đồng ý bằng văn bản hoặc tin nhắn có thể lưu lại.

4. Làm rõ giá hợp đồng và các khoản chưa bao gồm

Chủ nhà cần biết hợp đồng thuộc dạng trọn gói, theo đơn giá hay được điều chỉnh theo khối lượng thực tế. Tổng giá trị đã bao gồm hay chưa bao gồm thuế, vận chuyển, giàn giáo, điện nước thi công, máy móc, vệ sinh và xử lý phế thải cũng phải được thể hiện rõ.

Đặc biệt cần ghi cách tính các phần dễ phát sinh như ép cọc, xử lý nền đất yếu, thay đổi kết cấu, tăng diện tích, nâng cấp vật liệu hoặc bổ sung nội thất.

Một hợp đồng có giá ban đầu thấp nhưng nhiều hạng mục để mở chưa chắc giúp chủ nhà tiết kiệm.

5. Thanh toán theo khối lượng hoàn thành

Không nên thanh toán chỉ dựa vào ngày tháng. Các đợt thanh toán nên gắn với những mốc có thể kiểm tra như hoàn thành móng, sàn, mái, xây tô, ốp lát và bàn giao.

Mỗi lần thanh toán cần có biên bản xác nhận khối lượng, giá trị thực hiện và số tiền còn lại. Mức tạm ứng, thời điểm tạm ứng, cách thu hồi tạm ứng và điều kiện thanh toán cần được thỏa thuận ngay trong hợp đồng. Nghị định 210/2026 cũng yêu cầu các nội dung liên quan đến tạm ứng phải được xác định cụ thể giữa các bên.

Chủ nhà nên giữ lại một phần giá trị hợp đồng cho đến khi công trình được nghiệm thu, sửa xong các lỗi và bàn giao đủ hồ sơ.

6. Ghi rõ tiến độ và trách nhiệm chậm trễ

Hợp đồng cần có ngày khởi công, thời gian thi công, mốc hoàn thành từng giai đoạn và ngày bàn giao dự kiến.

Đồng thời, phải xác định trường hợp nào được gia hạn như mưa bão nghiêm trọng, thay đổi thiết kế theo yêu cầu của chủ nhà, chậm bàn giao mặt bằng hoặc sự kiện bất khả kháng.

Nếu nhà thầu chậm do thiếu nhân công, tổ chức công trường yếu hoặc cung ứng vật tư không kịp, hợp đồng cần quy định rõ trách nhiệm, mức phạt hoặc bồi thường. Ngược lại, chủ nhà cũng phải chịu trách nhiệm nếu chậm thanh toán hoặc thay đổi phương án liên tục làm ảnh hưởng tiến độ.

7. Mọi phát sinh phải được duyệt trước khi thi công

Đây là nội dung rất dễ gây tranh chấp. Hợp đồng nên quy định rằng mọi công việc phát sinh phải có phiếu đề nghị hoặc phụ lục, trong đó ghi rõ:

• Lý do phát sinh.
• Khối lượng và đơn giá.
• Tổng tiền tăng hoặc giảm.
• Ảnh hưởng đến thời gian bàn giao.
• Chữ ký hoặc xác nhận của hai bên.

Nhà thầu không nên tự làm rồi báo giá sau. Chủ nhà cũng không nên yêu cầu thay đổi bằng lời nói nhưng sau đó từ chối thanh toán.

8. Nghiệm thu, bảo hành và xử lý lỗi

Hợp đồng cần quy định rõ những giai đoạn phải nghiệm thu, tiêu chuẩn đánh giá, người có quyền ký nghiệm thu và thời điểm công trình được xem là hoàn thành.

Phần bảo hành phải nêu thời hạn, phạm vi bảo hành, thời gian nhà thầu phải có mặt khi nhận thông báo và trách nhiệm sửa chữa các lỗi như thấm dột, nứt, bong gạch, hư điện nước hoặc cửa vận hành không ổn định.

Cũng cần phân biệt giữa lỗi thi công thuộc trách nhiệm nhà thầu và hư hỏng do người sử dụng, thiên tai hoặc bên thứ ba gây ra.

9. An toàn lao động và thiệt hại cho nhà liền kề

Hợp đồng phải xác định nhà thầu chịu trách nhiệm tổ chức an toàn công trường, che chắn, giàn giáo, vệ sinh, quản lý nhân công và xử lý sự cố trong quá trình thi công.

Với nhà phố hoặc công trình sát ranh, nên chụp ảnh và lập biên bản hiện trạng nhà bên cạnh trước khi khởi công. Hợp đồng phải quy định bên nào chịu trách nhiệm khi thi công gây nứt, lún, thấm hoặc làm hư hỏng tài sản xung quanh.

10. Quy định cách giải quyết tranh chấp

Hai bên nên thống nhất trình tự: thông báo bằng văn bản, thương lượng, hòa giải, sau đó mới lựa chọn trọng tài hoặc tòa án.

Theo quy định hiện hành, phương thức giải quyết tranh chấp được các bên thỏa thuận; trong thời gian xử lý tranh chấp, những phần công việc không bị ảnh hưởng vẫn phải tiếp tục thực hiện, trừ các trường hợp được phép tạm dừng.

Những dấu hiệu cần thận trọng

Chủ nhà không nên vội ký khi hợp đồng không có bảng vật tư, không đính kèm bản vẽ, yêu cầu tạm ứng quá lớn, không có tiến độ chi tiết, không quy định bảo hành hoặc để nhà thầu tự quyết toàn bộ giá phát sinh.

Một hợp đồng tốt không phải để làm khó nhau mà để cả chủ nhà và đơn vị thi công cùng hiểu rõ công việc, chi phí và trách nhiệm. Với hợp đồng có giá trị lớn hoặc công trình phức tạp, chủ nhà nên nhờ kỹ sư, kiến trúc sư hoặc luật sư kiểm tra trước khi ký.