Lần đầu xây nhà: Bí quyết thiết kế để vẽ được là phải xây được

Với nhiều gia đình, xây nhà là việc lớn của cả đời. Đó không chỉ là chuyện dựng lên một công trình để ở, mà còn là kết quả của nhiều năm tích lũy, tính toán và kỳ vọng. Chính vì vậy, khi bắt đầu xây nhà, hầu hết gia chủ đều rất háo hức với bản vẽ thiết kế, đặc biệt là phối cảnh 3D lung linh, mặt tiền đẹp, nội thất sang trọng và không gian sống đúng như mơ ước. Tuy nhiên, thực tế ngoài công trường lại cho thấy một vấn đề rất phổ biến: không phải bản vẽ nào đẹp cũng có thể xây được, và không phải thiết kế nào nhìn ấn tượng cũng phù hợp với ngân sách của gia đình.

Có rất nhiều trường hợp gia chủ bỏ ra hàng chục triệu đồng để thuê thiết kế, nhận về một bộ phối cảnh rất đẹp. Nhưng khi mang bản vẽ ra thi công, đội thợ lắc đầu vì chi tiết quá phức tạp, kết cấu khó xử lý, vật liệu khó tìm hoặc cách làm không phù hợp với điều kiện thực tế. Cũng có trường hợp bản vẽ nhìn rất vừa ý, nhưng khi bóc dự toán mới phát hiện chi phí vượt xa khả năng tài chính ban đầu. Gia chủ dự định xây khoảng 1,3 tỷ đồng, nhưng bản vẽ lại dẫn đến tổng chi phí gần 2 tỷ đồng. Lúc này, bản vẽ đẹp không còn là niềm vui nữa, mà trở thành áp lực rất lớn.

Vì vậy, đối với người lần đầu xây nhà, điều quan trọng không chỉ là tìm một bản vẽ đẹp, mà phải có một bản vẽ thực tế. Một bản vẽ tốt phải đáp ứng được ba yếu tố: đúng nhu cầu sử dụng, phù hợp ngân sách và có thể thi công được ngoài công trường. Nói cách khác, bản vẽ đẹp nhất không phải là bản vẽ khiến người xem trầm trồ trên màn hình máy tính, mà là bản vẽ khi xây lên giống với phối cảnh, sử dụng thuận tiện và nằm trong tầm tiền của gia chủ.

Lưu ý đầu tiên và quan trọng nhất là phải minh bạch ngân sách ngay từ đầu. Nhiều gia chủ khi làm việc với kiến trúc sư thường ngại nói rõ số tiền mình có, hoặc chỉ đưa ra con số chung chung vì sợ bị “vẽ theo tiền”. Đây là suy nghĩ dễ hiểu nhưng không thật sự đúng. Trong thiết kế nhà ở, ngân sách là thông tin nền tảng để kiến trúc sư đưa ra phương án phù hợp. Nếu gia chủ có khoảng 1,3 tỷ đồng nhưng không nói rõ, kiến trúc sư có thể đề xuất vật liệu, hình khối, kết cấu và phong cách dẫn đến chi phí 1,8 hoặc 2 tỷ đồng. Khi đó, dù bản vẽ có đẹp, gia chủ vẫn khó triển khai.

Minh bạch ngân sách không có nghĩa là phải chi hết toàn bộ số tiền mình có. Ngược lại, khi biết được khả năng tài chính, đơn vị thiết kế có thể phân bổ hợp lý giữa phần móng, phần thô, hoàn thiện, nội thất cơ bản và các khoản dự phòng. Ví dụ, với cùng một diện tích xây dựng, nếu ngân sách không quá lớn, kiến trúc sư có thể tư vấn phong cách hiện đại đơn giản, hạn chế chi tiết trang trí rườm rà, sử dụng vật liệu phổ thông nhưng bền, bố trí công năng gọn gàng để tiết kiệm chi phí thi công. Ngược lại, nếu gia chủ có ngân sách rộng hơn, có thể đầu tư thêm vào mặt tiền, vật liệu hoàn thiện, nội thất hoặc các giải pháp chống nóng, thông gió, lấy sáng.

Một sai lầm thường gặp là gia chủ chỉ tính tiền xây dựng phần nhà mà quên các chi phí phát sinh khác như ép cọc, nâng nền, cổng rào, sân, hệ thống điện nước, thiết bị vệ sinh, tủ bếp, đèn, rèm, nội thất rời, chi phí xin phép xây dựng hoặc chi phí dự phòng. Khi thiết kế không tính đủ những phần này, đến lúc thi công gia chủ dễ bị hụt tiền, phải cắt giảm vật liệu hoặc làm dang dở. Do đó, ngay từ đầu nên trao đổi thẳng với đơn vị thiết kế và thi công về tổng số tiền có thể chuẩn bị, phần nào làm ngay, phần nào có thể hoàn thiện sau và khoản nào bắt buộc phải ưu tiên.

Lưu ý thứ hai là phải chốt rõ công năng sử dụng trước khi vẽ. Một ngôi nhà đẹp nhưng bố trí không đúng nhu cầu thì vẫn bất tiện trong sinh hoạt. Trước khi gặp kiến trúc sư, gia chủ nên tự trả lời những câu hỏi cơ bản: gia đình có bao nhiêu người, cần bao nhiêu phòng ngủ, có cần phòng thờ riêng không, bếp muốn kín hay mở, phòng khách cần rộng đến mức nào, có cần chỗ để xe hơi hay không, có người lớn tuổi sống cùng không, trẻ nhỏ cần không gian học tập và vui chơi như thế nào, tương lai gia đình có thêm thành viên không. Những câu hỏi này nghe đơn giản nhưng quyết định trực tiếp đến bố cục căn nhà.

Đối với người lần đầu xây nhà, rất dễ bị cuốn theo hình ảnh đẹp trên mạng mà quên nhu cầu thật của gia đình mình. Thấy nhà người khác có phòng khách thông tầng thì thích, thấy nhà khác có bếp đảo thì muốn làm, thấy mẫu khác có ban công rộng, giếng trời lớn, phòng thay đồ riêng cũng muốn đưa vào. Tuy nhiên, mỗi căn nhà có diện tích, ngân sách, hướng đất, thói quen sinh hoạt và số lượng thành viên khác nhau. Nếu bê quá nhiều ý tưởng vào cùng một bản vẽ, không gian dễ bị rối, diện tích bị chia nhỏ, chi phí tăng và công năng không còn hợp lý.

Công năng càng được chốt rõ từ đầu thì quá trình thiết kế càng nhanh, ít phải sửa đi sửa lại. Ví dụ, nếu gia chủ xác định nhà có cha mẹ lớn tuổi, nên ưu tiên một phòng ngủ tầng trệt hoặc hạn chế cầu thang quá dốc. Nếu gia đình thường xuyên nấu ăn, bếp cần thông thoáng, dễ vệ sinh, có chỗ chứa đồ và hệ hút mùi tốt. Nếu nhà hướng Tây, cần tính đến lam chắn nắng, mái đua, tường dày, vật liệu cách nhiệt hoặc cây xanh. Nếu gia đình kinh doanh tại nhà, mặt bằng tầng trệt phải được bố trí khác với nhà chỉ để ở. Những thông tin này càng rõ, bản vẽ càng sát thực tế.

Lưu ý thứ ba là định hình phong cách thiết kế trước khi bắt đầu. Phong cách là yếu tố giúp kiến trúc sư hiểu gu thẩm mỹ của gia chủ. Có người thích nhà hiện đại, đường nét vuông vức, ít chi tiết. Có người thích phong cách tối giản, nhẹ nhàng, dễ vệ sinh. Có người thích nhà mái Nhật, mái Thái, tân cổ điển hoặc truyền thống. Nếu gia chủ không xác định rõ mình thích gì, quá trình thiết kế sẽ mất rất nhiều thời gian vì mỗi lần xem một mẫu mới lại muốn thay đổi.

Cách đơn giản nhất là gia chủ nên chuẩn bị sẵn một số hình ảnh mẫu trước khi làm việc với kiến trúc sư. Những hình ảnh này có thể là mặt tiền, phòng khách, bếp, phòng ngủ, cầu thang, sân vườn hoặc màu sắc vật liệu mà gia chủ yêu thích. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng hình ảnh mẫu chỉ dùng để tham khảo, không nên yêu cầu sao chép y nguyên. Một mẫu nhà đẹp trên mạng có thể được thiết kế cho lô đất khác, khí hậu khác, ngân sách khác và điều kiện thi công khác. Kiến trúc sư giỏi sẽ biết chắt lọc tinh thần của mẫu đó để biến thành phương án phù hợp với căn nhà của gia chủ.

Khi định hình phong cách, cũng cần nghĩ đến việc sử dụng lâu dài. Một số kiểu thiết kế nhìn rất nổi bật lúc ban đầu nhưng nhanh lỗi thời, khó bảo trì hoặc tốn nhiều chi phí vệ sinh. Với nhà ở gia đình, đặc biệt là nhà xây để ở lâu dài, nên ưu tiên vẻ đẹp bền vững, dễ sử dụng, dễ sửa chữa và phù hợp với đời sống hằng ngày. Một căn nhà đẹp không nhất thiết phải quá cầu kỳ. Đôi khi sự gọn gàng, thoáng mát, đủ sáng, đủ gió và vật liệu hài hòa mới là điều giúp gia đình cảm thấy thoải mái trong nhiều năm.

Lưu ý thứ tư là bản vẽ phải mang tính thực tế thi công. Đây là điểm rất quan trọng nhưng nhiều người lần đầu xây nhà thường bỏ qua. Phối cảnh 3D có thể làm cho công trình trở nên lung linh với ánh sáng đẹp, vật liệu bóng bẩy, cây xanh hoàn hảo và góc nhìn lý tưởng. Nhưng khi ra công trường, mọi thứ phải được giải quyết bằng kết cấu, vật liệu, nhân công, kỹ thuật và chi phí. Nếu bản vẽ có quá nhiều chi tiết khó thi công, hệ mái phức tạp, lam trang trí cầu kỳ, kính lớn không phù hợp, ban công quá đua, vật liệu hiếm hoặc yêu cầu kỹ thuật cao, chi phí sẽ tăng và đội thợ khó đảm bảo đúng như hình ảnh ban đầu.

Một bản vẽ thực tế phải trả lời được các câu hỏi: chi tiết này xây bằng gì, vật liệu có dễ mua tại địa phương không, thợ có thi công được không, bảo trì sau này có khó không, chi phí có nằm trong ngân sách không, có ảnh hưởng đến kết cấu hoặc chống thấm không. Ví dụ, một mặt tiền nhiều lam, kính và mảng ốp có thể rất đẹp, nhưng nếu nhà ở khu vực nắng nóng, mưa nhiều, bụi nhiều thì cần tính kỹ về chống nóng, chống thấm và vệ sinh. Một sân thượng đẹp với nhiều cây xanh cũng cần tính đến thoát nước, chống thấm và tải trọng.

Đặc biệt với nhà ở tại những khu vực nắng nóng như Tây Ninh, thiết kế không nên chỉ đẹp ở hình thức mà phải giải quyết được khí hậu thực tế. Nhà cần có phương án chống nóng cho mái và tường, thông gió tự nhiên, lấy sáng hợp lý, hạn chế nắng trực tiếp hướng Tây, bố trí cửa đúng vị trí và chọn vật liệu phù hợp. Nếu chỉ vẽ đẹp nhưng không tính đến nắng, gió, mưa, thoát nước, chống thấm, công trình khi sử dụng sẽ nhanh bộc lộ nhược điểm.

Lưu ý thứ năm là nên chọn đơn vị thiết kế có kinh nghiệm thi công thực tế. Một kiến trúc sư hoặc đơn vị thiết kế từng va chạm công trường sẽ hiểu rõ điều gì làm được, điều gì khó làm, chi tiết nào dễ phát sinh chi phí và vật liệu nào phù hợp với ngân sách. Họ không chỉ vẽ theo ý tưởng mà còn biết kiểm soát khả năng thi công. Đây là sự khác biệt giữa một bản vẽ đẹp trên giấy và một bản vẽ có thể xây dựng thành công.

Tốt hơn nữa, gia chủ nên chọn đơn vị có thể kết nối giữa thiết kế, dự toán và thi công. Khi ba phần này được phối hợp chặt chẽ, bản vẽ sẽ sát với ngân sách hơn, hạn chế thay đổi trong quá trình xây dựng và giảm rủi ro phát sinh. Trước khi ký hợp đồng, gia chủ nên hỏi rõ hồ sơ thiết kế bao gồm những gì, có bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước hay không, có bóc dự toán sơ bộ không, có hỗ trợ chỉnh sửa không và có giám sát tác giả trong quá trình thi công không. Những điều này giúp gia chủ chủ động hơn và tránh hiểu lầm về sau.

Ngoài 5 lưu ý chính, người lần đầu xây nhà cũng nên chuẩn bị tâm lý rằng quá trình xây dựng luôn có thể phát sinh một số điều chỉnh. Tuy nhiên, phát sinh ít hay nhiều phụ thuộc rất lớn vào sự chuẩn bị ban đầu. Nếu nhu cầu rõ, ngân sách rõ, phong cách rõ, bản vẽ thực tế và đơn vị thiết kế thi công có kinh nghiệm, công trình sẽ thuận lợi hơn rất nhiều. Ngược lại, nếu bắt đầu bằng sự mơ hồ, vừa vẽ vừa đổi ý, vừa xây vừa phát sinh, gia chủ sẽ dễ mệt mỏi, tốn tiền và mất thời gian.

Tóm lại, xây nhà lần đầu không nên bắt đầu bằng câu hỏi “vẽ sao cho thật đẹp”, mà nên bắt đầu bằng câu hỏi “gia đình mình cần gì, có bao nhiêu tiền và phương án nào xây được thật”. Một bản vẽ tốt phải là cầu nối giữa ước mơ và thực tế. Bản vẽ đó phải đẹp, nhưng cũng phải thi công được; phải đúng gu, nhưng cũng phải đúng ngân sách; phải hiện đại, nhưng vẫn phải phù hợp với thói quen sống của gia đình. Bản vẽ đẹp nhất chính là bản vẽ khi xây lên giống phối cảnh nhất, sử dụng thoải mái nhất và không làm gia chủ áp lực vì vượt quá khả năng tài chính.

Với người lần đầu xây nhà, chuẩn bị kỹ trước khi vẽ chính là cách tiết kiệm thông minh nhất. Càng rõ ngân sách, càng rõ công năng, càng rõ phong cách và càng chọn đúng đơn vị đồng hành, gia chủ càng có cơ hội sở hữu một ngôi nhà đẹp, bền, tiện nghi và đúng với số tiền mình bỏ ra. Đừng để bản vẽ trở thành “bánh vẽ”. Hãy để bản vẽ trở thành nền tảng vững chắc cho một ngôi nhà có thể xây được, ở được và yêu thích được trong nhiều năm sau.