Xây nhà phần thô gồm những gì? Gia chủ cần biết trước khi ký hợp đồng
Th8
Khi bắt đầu xây nhà, một trong những khái niệm gia chủ thường xuyên nghe đến là “xây nhà phần thô”. Đây là giai đoạn quan trọng để hình thành nên bộ khung của công trình, từ phần móng bên dưới cho đến hệ thống cột, dầm, sàn, tường và những hạng mục kỹ thuật cơ bản bên trong ngôi nhà.
Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu chính xác phần thô bao gồm những công việc gì. Nhiều gia chủ khi nhận báo giá chỉ quan tâm đến đơn giá trên mỗi mét vuông mà chưa kiểm tra kỹ phạm vi công việc, chủng loại vật tư và những hạng mục đã hoặc chưa được bao gồm. Đến khi công trình bước vào giai đoạn hoàn thiện mới phát hiện một số khoản chưa nằm trong dự toán ban đầu, từ đó dễ phát sinh thêm chi phí.
Vì vậy, trước khi ký hợp đồng xây dựng, việc hiểu rõ xây nhà phần thô gồm những gì là điều rất cần thiết.
Xây Dựng Ánh Dương Tây Ninh
Hotline: 0336 445 445
Website: xaydunganhduongtayninh.vn
Xây nhà phần thô là gì?
Có thể hiểu đơn giản, phần thô là giai đoạn tạo nên kết cấu và bộ khung cơ bản của ngôi nhà. Nếu ví ngôi nhà như một cơ thể, phần thô có thể được xem như phần “xương” quyết định hình dáng, kết cấu và nền tảng để các công việc hoàn thiện được thực hiện sau đó.
Tùy vào thiết kế, phần thô có thể bao gồm quá trình thi công móng, hệ cột, dầm, sàn, tường, cầu thang cùng hệ thống điện nước âm tường và những công việc kỹ thuật liên quan.
Sau khi phần thô hoàn thành, công trình mới tiếp tục bước sang giai đoạn hoàn thiện như sơn tường, lát nền, ốp gạch, lắp cửa, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện và các hạng mục trang trí.
Điều gia chủ cần lưu ý là không phải nhà thầu nào cũng quy định phạm vi phần thô giống nhau. Vì vậy, tên gọi “thi công phần thô” chỉ mang tính khái quát. Muốn biết chính xác mình đang được cung cấp những gì, cần xem bảng phạm vi công việc và vật tư đi kèm hợp đồng.
Phần móng có nằm trong xây dựng phần thô không?
Trong một công trình xây dựng, móng là một trong những hạng mục đầu tiên được triển khai và thường nằm trong phạm vi thi công phần thô theo thỏa thuận của nhiều gói xây dựng.
Tuy nhiên, trước khi thi công móng cần xác định phương án móng phù hợp với công trình. Tùy điều kiện nền đất và tải trọng, công trình có thể sử dụng móng đơn, móng băng, móng bè hoặc móng cọc.
Đặc biệt, gia chủ không nên nghĩ rằng cứ xây nhà 2 tầng thì mặc định phải ép cọc, hoặc nhà thấp tầng thì chắc chắn có thể sử dụng móng đơn. Phương án móng cần được xác định dựa trên điều kiện nền đất, tải trọng công trình và tính toán kết cấu.
Nếu phương án móng đã được xác định rõ trong hồ sơ thiết kế, việc thi công sẽ có cơ sở cụ thể hơn và gia chủ cũng dễ kiểm soát phạm vi công việc trong hợp đồng.
Sau phần móng là hệ khung của ngôi nhà
Khi phần móng hoàn thành, công trình bắt đầu hình thành hệ khung chịu lực gồm cột, dầm và sàn.
Đây là những bộ phận rất quan trọng bởi chúng tiếp nhận và truyền tải trọng của công trình theo hệ thống kết cấu đã được tính toán.
Đối với nhà 2 tầng hoặc nhà nhiều tầng, hệ thống cột, dầm và sàn cần được triển khai theo đúng hồ sơ kết cấu. Kích thước cấu kiện, vị trí cột, thép chịu lực và những chi tiết liên kết không nên tự ý thay đổi trong quá trình thi công.
Một công trình có mặt tiền đẹp nhưng hệ kết cấu không được triển khai đúng thiết kế thì vẫn không thể được xem là một công trình xây dựng tốt. Vì vậy, phần thô tuy nằm phía sau những lớp hoàn thiện nhưng lại đóng vai trò nền tảng cho toàn bộ ngôi nhà.
Xây Dựng Ánh Dương Tây Ninh
Hotline: 0336 445 445
Website: xaydunganhduongtayninh.vn
Xây tường cũng là một phần quan trọng của giai đoạn thô
Sau khi hệ khung được triển khai, tường bắt đầu hình thành không gian của ngôi nhà.
Tường bao giúp che chắn công trình, trong khi tường ngăn giúp phân chia phòng khách, phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh và những khu vực chức năng khác.
Điều tưởng như đơn giản này lại liên quan khá nhiều đến thiết kế. Chỉ một thay đổi nhỏ về vị trí tường cũng có thể ảnh hưởng đến kích thước phòng, vị trí cửa, hệ thống điện nước hoặc cách bố trí nội thất.
Vì vậy, gia chủ nên cố gắng thống nhất công năng và mặt bằng trước khi thi công. Nếu đang xây dựng mà muốn thay đổi vị trí phòng hoặc mở rộng một khu vực nào đó, cần trao đổi với đơn vị thiết kế và nhà thầu trước khi thực hiện.
Cầu thang được thi công như thế nào trong phần thô?
Đối với nhà 2 tầng trở lên, cầu thang là một phần không thể tách rời khỏi công trình.
Cầu thang vừa liên quan đến kết cấu vừa ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm sử dụng. Chiều rộng, chiều cao bậc, độ dốc, vị trí chiếu nghỉ và khoảng thông tầng đều cần được tính toán ngay từ giai đoạn thiết kế.
Phần kết cấu cầu thang thường được triển khai trong giai đoạn thô. Sau đó, khi hoàn thiện, cầu thang có thể được lát đá, gỗ hoặc vật liệu phù hợp với phong cách kiến trúc của ngôi nhà.
Nếu gia chủ muốn một chiếc cầu thang đẹp và thuận tiện, không nên đợi đến lúc xây xong phần thô mới bắt đầu suy nghĩ về thiết kế. Những thay đổi lớn lúc này thường khó khăn và có thể ảnh hưởng đến nhiều hạng mục khác.
Hệ thống điện nước âm cũng được triển khai từ giai đoạn này
Một trong những phần quan trọng nhưng ít được nhìn thấy sau khi ngôi nhà hoàn thiện là hệ thống điện và cấp thoát nước âm.
Đường ống, hộp điện và các vị trí kỹ thuật được bố trí trong tường, sàn hoặc những khu vực phù hợp theo thiết kế. Sau khi hoàn thiện, phần lớn hệ thống này sẽ nằm phía sau lớp tường và nền.
Chính vì vậy, việc xác định vị trí ổ cắm, công tắc, đèn, máy lạnh, tivi, camera, internet, thiết bị bếp và các thiết bị khác nên được thực hiện càng sớm càng tốt.
Một căn nhà thiếu ổ cắm hoặc đặt sai vị trí thiết bị có thể gây bất tiện trong nhiều năm. Trong khi đó, việc bổ sung đường điện sau khi tường đã hoàn thiện thường vừa mất thời gian vừa ảnh hưởng đến thẩm mỹ.
Hệ thống cấp thoát nước cũng tương tự. Vị trí nhà vệ sinh, bồn rửa, máy giặt, bếp, sân thượng và những khu vực cần thoát nước cần được tính toán đồng bộ với thiết kế.
Phần thô có bao gồm sơn, gạch và thiết bị vệ sinh không?
Đây là vấn đề rất dễ gây hiểu nhầm khi gia chủ tham khảo báo giá.
Thông thường, các công việc như sơn hoàn thiện, lát nền, ốp tường, lắp cửa, lắp thiết bị vệ sinh hoặc các thiết bị điện hoàn thiện thuộc giai đoạn hoàn thiện hoặc được quy định riêng trong từng gói hợp đồng.
Tuy nhiên, mỗi nhà thầu có thể xây dựng một phạm vi cung cấp khác nhau. Có đơn vị chỉ nhận thi công phần thô, có đơn vị cung cấp thêm nhân công hoàn thiện, cũng có đơn vị triển khai theo hình thức xây nhà trọn gói.
Do đó, thay vì hỏi đơn giản “giá này có bao gồm phần hoàn thiện không?”, gia chủ nên yêu cầu nhà thầu đưa ra phạm vi công việc cụ thể.
Ví dụ, nếu hợp đồng ghi “thi công hệ thống cấp nước”, điều đó chưa chắc có nghĩa nhà thầu đã cung cấp toàn bộ thiết bị vệ sinh. Phần đường ống và thiết bị như bồn cầu, lavabo, vòi sen có thể được tính riêng tùy theo thỏa thuận.
Càng làm rõ những vấn đề này trước khi ký hợp đồng thì càng hạn chế được tranh cãi trong quá trình thi công.
Xây Dựng Ánh Dương Tây Ninh
Hotline: 0336 445 445
Website: xaydunganhduongtayninh.vn
Vì sao cùng là xây phần thô nhưng mỗi nhà thầu lại báo giá khác nhau?
Khi tìm nhà thầu, gia chủ có thể gặp tình trạng cùng một diện tích nhưng mỗi đơn vị đưa ra một mức giá khác nhau.
Điều này không có nghĩa đơn vị báo giá thấp chắc chắn tiết kiệm hơn.
Sự khác biệt có thể đến từ phạm vi công việc, tiêu chuẩn vật tư, cách tính diện tích xây dựng, điều kiện thi công hoặc những hạng mục được đưa vào và loại ra khỏi hợp đồng.
Chẳng hạn, một nhà thầu có thể đưa hệ thống điện nước âm vào báo giá phần thô, trong khi nhà thầu khác chỉ tính phần kết cấu và tường. Nếu chỉ nhìn vào đơn giá trên mỗi mét vuông, gia chủ sẽ rất khó nhận biết sự khác biệt này.
Vì vậy, khi so sánh báo giá, điều quan trọng không phải là tìm con số thấp nhất, mà là đặt các báo giá trên cùng một mặt bằng để so sánh.
Cách tính diện tích xây dựng cũng cần được làm rõ
Một trong những nội dung gia chủ nên kiểm tra trước khi ký hợp đồng là cách tính diện tích.
Một căn nhà không chỉ có diện tích sàn của các tầng. Phần móng, mái, sân, ban công, tầng tum hoặc những khu vực khác có thể được tính theo các hệ số khác nhau tùy cách báo giá của từng nhà thầu.
Chính vì vậy, hai nhà thầu có thể cùng báo một đơn giá nhưng tổng giá trị hợp đồng lại khác nhau.
Gia chủ nên yêu cầu nhà thầu giải thích rõ cách tính diện tích và có bảng tính cụ thể. Khi hiểu được cách hình thành tổng giá trị hợp đồng, việc kiểm soát ngân sách sẽ dễ dàng hơn rất nhiều.
Hợp đồng phần thô cần ghi rõ vật tư
Một báo giá tốt không nên chỉ ghi chung chung rằng “sử dụng vật tư chất lượng”.
Khái niệm “chất lượng” có thể được hiểu rất khác nhau giữa người mua và người bán.
Gia chủ nên biết công trình sử dụng loại thép nào, xi măng nào, gạch xây ra sao, hệ thống ống điện nước sử dụng tiêu chuẩn gì và những vật tư đó được áp dụng cho hạng mục nào.
Điều này không có nghĩa gia chủ phải lựa chọn những vật liệu đắt nhất. Quan trọng là tiêu chuẩn vật tư được thống nhất rõ ràng ngay từ đầu.
Khi vật tư đã được xác định trong hợp đồng, cả hai bên đều có cơ sở để thực hiện và nghiệm thu.
Đừng bỏ qua điều khoản phát sinh
Trong quá trình xây nhà, phát sinh không phải lúc nào cũng xuất phát từ nhà thầu.
Một số trường hợp phát sinh đến từ việc gia chủ thay đổi thiết kế, nâng cấp vật liệu hoặc bổ sung công năng sau khi công trình đã bắt đầu thi công.
Ví dụ, ban đầu gia chủ chỉ dự định làm một hệ thống điện cơ bản nhưng sau đó muốn bổ sung camera, máy lạnh, đèn trang trí hoặc hệ thống thiết bị khác. Những thay đổi này có thể kéo theo vật tư và nhân công bổ sung.
Vì vậy, hợp đồng nên quy định rõ cách xử lý những thay đổi phát sinh.
Nếu có một hạng mục mới, hai bên nên thống nhất chi phí trước khi thi công thay vì đợi đến cuối công trình mới tổng hợp lại.
Một hợp đồng tốt không chỉ nằm ở giá
Khi xây nhà, gia chủ thường có xu hướng so sánh:
“Nhà thầu nào có giá thấp hơn?”
Nhưng trên thực tế, giá chỉ là một phần của quyết định.
Một hợp đồng tốt cần giúp gia chủ hiểu được nhà thầu sẽ làm gì, sử dụng vật tư gì, thời gian thi công ra sao, nghiệm thu như thế nào và xử lý phát sinh ra sao.
Nếu một báo giá thấp nhưng thiếu nhiều hạng mục, tổng chi phí thực tế có thể tăng lên trong quá trình thi công.
Ngược lại, một báo giá cao hơn nhưng có phạm vi công việc rõ ràng và vật tư được xác định cụ thể có thể giúp gia chủ kiểm soát ngân sách tốt hơn.
Xây Dựng Ánh Dương Tây Ninh
Hotline: 0336 445 445
Website: xaydunganhduongtayninh.vn
Xây phần thô là nền tảng để hoàn thiện một ngôi nhà tốt
Một ngôi nhà đẹp không chỉ được quyết định bởi màu sơn, gạch lát hay mặt tiền.
Phía sau vẻ đẹp đó là cả một hệ thống kết cấu và kỹ thuật được triển khai từ giai đoạn phần thô.
Móng phải phù hợp với nền đất. Hệ cột, dầm, sàn phải được triển khai theo thiết kế. Tường phải đúng vị trí. Điện nước cần được bố trí hợp lý. Những khu vực có nguy cơ tiếp xúc với nước cần được xử lý phù hợp.
Khi phần thô được chuẩn bị kỹ, giai đoạn hoàn thiện phía sau cũng thuận lợi hơn.
Đó cũng là lý do gia chủ nên dành thời gian tìm hiểu kỹ trước khi ký hợp đồng, thay vì chỉ quan tâm đến việc khi nào công trình có thể bắt đầu.
Xây nhà phần thô tại Tây Ninh cần chuẩn bị gì?
Nếu đang chuẩn bị xây nhà tại Tây Ninh, gia chủ nên bắt đầu từ việc xác định nhu cầu sử dụng, diện tích xây dựng và phong cách kiến trúc mong muốn.
Sau đó, đơn vị thiết kế và nhà thầu có thể dựa trên những thông tin này để xây dựng phương án phù hợp với khu đất, công năng và ngân sách.
Đối với những công trình có nền đất đặc biệt, nhà cũ cần tháo dỡ, nhà xây chen hoặc công trình có quy mô lớn, việc khảo sát và đánh giá điều kiện thực tế càng quan trọng.
Mỗi khu đất là một bài toán khác nhau. Vì vậy, không nên lấy nguyên báo giá hoặc phương án của một công trình khác để áp dụng cho ngôi nhà của mình.
Kết luận
Xây nhà phần thô là giai đoạn hình thành nền tảng của toàn bộ công trình, từ phần móng, hệ khung bê tông cốt thép, tường, cầu thang cho đến các hệ thống điện nước âm và những hạng mục kỹ thuật liên quan.
Điều gia chủ cần quan tâm không chỉ là “giá xây phần thô bao nhiêu một mét vuông?”, mà quan trọng hơn là mức giá đó bao gồm những gì.
Trước khi ký hợp đồng, hãy dành thời gian kiểm tra phạm vi công việc, tiêu chuẩn vật tư, cách tính diện tích, tiến độ, nghiệm thu và phương án xử lý các hạng mục phát sinh. Khi mọi thứ được thống nhất rõ ràng từ đầu, quá trình xây dựng sẽ minh bạch và dễ kiểm soát hơn.
Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà tại Tây Ninh và cần tư vấn về thiết kế, phần thô hoặc phương án xây dựng phù hợp với ngân sách, Xây Dựng Ánh Dương Tây Ninh có thể đồng hành từ giai đoạn lên ý tưởng đến khi hoàn thiện công trình.
Xây Dựng Ánh Dương Tây Ninh
Hotline: 0336 445 445
Website: xaydunganhduongtayninh.vn
