Tại sao trước khi xây nhà cần chụp hiện trạng các công trình lân cận?

Trước khi đào móng, ép cọc hoặc tháo dỡ nhà cũ, gia chủ nên chụp ảnh, quay video và lập biên bản hiện trạng các nhà liền kề. Đây là bước quan trọng để bảo vệ quyền lợi của cả chủ nhà, đơn vị thi công và hàng xóm.

1. Xác định những hư hỏng đã có từ trước

Nhiều căn nhà cũ đã có sẵn các tình trạng như:

Nứt tường, nứt chân chim.
Tường bị nghiêng hoặc bong tróc.
Nền nhà bị lún.
Trần bị thấm, dột.
Cửa bị xệ, khó đóng mở.
Mái tôn, mái ngói hoặc tường rào xuống cấp.

Nếu không ghi nhận từ đầu, sau khi công trình mới khởi công, các vết nứt cũ có thể bị hiểu nhầm là do việc đào móng hoặc ép cọc gây ra.

2. Làm căn cứ khi xảy ra tranh chấp

Ảnh và video trước thi công giúp đối chiếu tình trạng trước – trong – sau khi xây dựng. Khi hàng xóm phản ánh nhà bị nứt, lún hoặc thấm, các bên có cơ sở xác định:

Hư hỏng nào đã tồn tại từ trước.
Hư hỏng nào mới xuất hiện.
Vết nứt có phát triển thêm hay không.
Thiệt hại có liên quan đến quá trình thi công hay do công trình đã xuống cấp từ lâu.

Theo Bộ luật Dân sự, trong trường hợp công trình xây dựng gây thiệt hại thì chủ sở hữu, người quản lý hoặc người thi công có thể phát sinh trách nhiệm bồi thường tùy nguyên nhân và lỗi của các bên. Vì vậy, hồ sơ hiện trạng là nguồn tài liệu rất quan trọng khi thương lượng hoặc giải quyết tranh chấp.

Tuy nhiên, ảnh chụp không tự động chứng minh hoàn toàn nguyên nhân gây nứt. Khi tranh chấp nghiêm trọng, có thể vẫn cần đơn vị kiểm định hoặc giám định chuyên môn.

3. Giúp kỹ sư lựa chọn biện pháp thi công an toàn

Nhìn vào hiện trạng nhà bên cạnh, kỹ sư có thể đánh giá sơ bộ:

Nhà hàng xóm có móng nông hay móng yếu.
Tường có đang nghiêng hoặc nứt lớn không.
Nhà có kết cấu cũ, tường gạch chịu lực hay không.
Vị trí đào móng có sát chân móng nhà bên cạnh không.
Có cần chống vách, đào cuốn chiếu, ép cọc tải nhỏ hoặc gia cố tạm thời không.

Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, việc quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ phải bảo đảm an toàn cho công trình, tài sản và các công trình liền kề, lân cận; nội dung giám sát cũng bao gồm biện pháp thi công và biện pháp bảo đảm an toàn cho nhà bên cạnh.

4. Phát hiện sớm nhà bên cạnh đang có nguy cơ mất an toàn

Nếu trước khi thi công đã thấy nhà bên cạnh có vết nứt lớn, tường nghiêng, móng yếu hoặc mái có nguy cơ sập, chủ đầu tư cần báo cho kỹ sư và chủ nhà bên cạnh biết.

Trong trường hợp cần thiết, nên:

Mời đơn vị chuyên môn khảo sát.
Đặt thước theo dõi vết nứt.
Lắp mốc quan trắc lún hoặc nghiêng.
Gia cố chống đỡ trước khi đào móng.
Điều chỉnh phương án ép cọc và đào đất.

Việc này không chỉ giúp tránh tranh chấp mà còn ngăn ngừa tai nạn cho người và tài sản.

5. Xác định phạm vi trách nhiệm của đơn vị thi công

Biên bản hiện trạng nên được đưa vào hồ sơ bàn giao mặt bằng hoặc hợp đồng xây dựng. Trong hợp đồng cần ghi rõ:

Nhà thầu phải bảo vệ công trình lân cận.
Ai chịu trách nhiệm khi gây nứt, lún hoặc hư hỏng.
Quy trình tiếp nhận và xử lý phản ánh.
Trách nhiệm sửa chữa hoặc bồi thường.
Nhà thầu phải dừng thi công khi xuất hiện dấu hiệu mất an toàn.

Nhờ đó, gia chủ tránh tình trạng khi xảy ra sự cố thì chủ nhà, nhà thầu và đội ép cọc đùn đẩy trách nhiệm cho nhau.

6. Giữ quan hệ tốt với hàng xóm

Trước khi chụp ảnh, gia chủ nên trao đổi lịch sự với các hộ liền kề, thông báo ngày khởi công và mục đích ghi nhận hiện trạng. Việc làm minh bạch từ đầu sẽ tạo cảm giác tôn trọng và giúp hàng xóm hợp tác trong suốt quá trình xây dựng.

Không nên tự ý vào bên trong nhà hoặc quay các khu vực riêng tư khi chưa được chủ nhà đồng ý.

Nên chụp những vị trí nào?

Cần ưu tiên ghi nhận:

Toàn cảnh mặt tiền, mặt sau và tường giáp ranh.
Các vết nứt trên tường, cột, dầm và trần.
Chân tường, nền nhà, cầu thang.
Tường rào, mái che, ban công và sân thượng.
Vị trí tiếp giáp giữa hai căn nhà.
Khu vực gần nơi dự kiến đào móng hoặc ép cọc.
Tình trạng cửa đi, cửa sổ và nền gạch.
Những khu vực có dấu hiệu thấm, nghiêng hoặc xuống cấp.

Mỗi vết nứt nên chụp một ảnh toàn cảnh và một ảnh cận cảnh, có thước đo hoặc vật chuẩn để xác định kích thước.

Làm thế nào để hồ sơ có giá trị hơn?

Tốt nhất nên lập biên bản khảo sát hiện trạng nhà liền kề, ghi rõ:

Ngày, giờ khảo sát.
Địa chỉ công trình.
Họ tên các bên tham gia.
Mô tả từng vị trí nứt, lún hoặc thấm.
Danh sách ảnh và video kèm theo.
Chữ ký của chủ nhà xây dựng, đại diện nhà thầu và chủ nhà liền kề.

Đối với công trình có tầng hầm, ép cọc lớn, đào móng sâu hoặc nhà hàng xóm đã xuống cấp nghiêm trọng, nên thuê đơn vị chuyên môn khảo sát và lập hồ sơ hiện trạng độc lập.

Chụp hiện trạng nhà bên cạnh không phải để né tránh trách nhiệm. Mục đích chính là minh bạch tình trạng ban đầu, lựa chọn biện pháp thi công phù hợp và bồi thường đúng phần thiệt hại thực sự nếu công trình mới gây ảnh hưởng.